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부지, 획지, 토지, 필지, 지목(대) 그리고 대지

땅을 부르는 명칭은 부지(site), 획지(demarcated land), 토지(land), 대지(site), 필지(parcel of land) 등1) 여러 가지가 있다. 일반적으로는 통상 토지라 부르지만 건축 관계법에서는 토지 이용의 목적, 토지 관리의 수단, 토지의 계획적 규모 및 토지에 건축물을 건축할 수 있는 땅인가 등에 따라 이들의 명칭을 구분하여 사용하고 있다.

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토지 <출처: (CC BY-SA) John Comloquoy@Wikimedia Commons>

대지 <출처: (CC BY) Diliff@Wikimedia Commons>

① 토지
땅을 지칭하는 가장 일반적 용어이다. 공법과 사법2)을 막론하고 가장 광범위하게 사용되며, 땅에 구조물의 설치 유무와는 관계가 없다.

② 부지()3)
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」, 「도시공원 및 녹지 등에 관한 법률」, 「한국도로공사법」, 「하천법」 등에서 포괄적으로 사용되고 있으며, 구조물의 지반이 되는(될 예정인) 토지를 의미한다. 건축물이 건축되어 있지 않은 빈 땅인 나대지(, bare sites)4)와 구분되는 용어로, 땅에 건축 목적이 없다면 법에서 이를 부지라고 부르지 않는다5).

③ 획지()
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」6), 「도시개발법」에서 사용하고 있다. 대규모 건축 계획에 있어 계획의 성격이 동질적인 것과 그 외 성격이 다른 것으로 구분하는 경계 영역을 의미한다. 다시 말해 토지 소유권의 범위를 초월하여 계획 단위로 토지의 경계를 갈라서 정하는[구획, ] 기준이다. 따라서 획지는 한 개 이상의 필지로 구성되며 주로 학문적으로나 계획의 개념으로 사용된다.

토지이용계획에 표현된 부지, 획지, 필지, 대지 등 <출처: 국토교통부, 고덕 국제화계획지구 및 택지개발지구 지정 변경(3차) 승인 고시>

④ 대지
건축물을 건축할 수 있는 땅을 특별히 「건축법」에서는 ‘대지’라 부른다.

⑤ 필지7)
‘필지’란 지번8)이라는 수(예를 들어, 00길 5번지)에 의한 토지의 등록단위를 말한다. 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」(약칭:측량수로지적법)에서 사용하며 땅에 구조물의 설치 유무와 관계없이 토지를 효율적으로 이용하고 관리하기 위한 것이다.

⑥ 지목()으로서의 대()9)
‘지목’이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부10)에 등록한 것을 말하며, 28가지의 ‘지목’이 있다(측량수로지적법 제2조 제24호). ‘필지’의 개념과 마찬가지로 땅에 구조물의 설치 유무와 관계없이 토지를 효율적으로 이용하고 관리하기 위한 것이다.

지목 ⓒ이재인
1. 과수원 <출처: Wikimedia Commons>
2. 밭 <출처: pixabay.com>
3. 논농사를 짓는 모습 <출처: (CC BY-SA) katorisi@Wikimedia Commons>

28가지 지목의 종류
전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대()·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방()·하천·구거()·유지()·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지

<「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제67조 제1항>

이 중 ‘대’는 보통 영구적으로 건축물이 있거나 택지개발사업11)을 통해 영구적인 건축물(주거·사무실·점포와 박물관·극장·미술관 등 문화시설)을 건축할 준비가 되어있는 땅이다. 이 경우 「건축법」상 ‘대지’와 ‘측량수로지적법’상 ‘대’가 유사한 개념으로 보일 수 있으나, ‘대지’와 ‘대’는 법적으로 전혀 다른 개념이다.

예를 들어 ‘나대지’라 불리는 토지는 건축물이 없는 땅으로 ‘측량수로지적법’ 상 지목이 ‘대’이더라도 「건축법」 상으로는 대지가 아닌 토지이다. 그리고 서울시는 땅에 나무가 양호하게 자라고 있거나 경사가 심하여 건축안전에 의심이 간다고 판단할 경우에 지목이 ‘대’인 토지라 하더라도 형질 변경허가를 받도록 규제하고 있다(「서울특별시 도시계획 조례」 제24조).

(3) 토지의 형질변경이나 토석채취의 경우에는 표고, 경사도, 임상, 인근 도로의 높이, 물의 배수 등을 참작하여 다음의 기준에 적합할 것. 이 경우 기준의 적용은 일필지 단위로 함.
다만, 종전의 「도시계획법」에 따라 일단의 주택지조성사업이 완료된 지목이 ‘대’인 토지로서 지구단위계획구역으로 지정되어 지구단위계획을 수립한 지역은 다음의 기준을 적용하지 아니한다.

  (가) 입목본수도 51%(녹지지역에서는 41%) 미만인 토지. 다만, 판매를 목적으로 재배하는 나무는 입목본수도에 산입하지 아니한다.
  (나) 경사도 21°(녹지지역에서는 15°) 미만인 토지

<「서울특별시 도시계획 조례」 [별표1] 중>

이러한 ‘대지’와 지목(대)과의 불일치는 왜 일어난 것일까? ‘측량수로지적법’은 토지대장 편성의 근거법으로서 건축허가와 관계없이 개별 필지의 이용목적을 조사하여 토지대장에 지목을 기재하도록 하고 있기 때문이다. 다시 말해 ‘측량수로지적법’은 토지의 이용에 관한 사전적 계획이 아닌 사후적 조사의 역할을 하고 있기 때문이다.

지목은 필지마다 하나씩 설정되며(1필지 1지목), 토지의 특성, 가치(토지의 과세표준12)) 등을 나타낸다. 만약 하나의 필지가 2개 이상의 용도로 활용되는 경우에는 주된 용도에 따라 지목이 설정된다. 또한 토지에 이미 설정된 지목도 필요에 따라 바꿀 수 있는데 이를 지목변경13)이라고 한다. 지목변경은 자신이 소유한 땅의 쓰임새를 영구적으로 바꾸고자 하는 경우에 해당하는 것으로 일시적이고 임시적인 용도로 사용할 경우는 지목변경을 하지 않는다(측량수로지적법 시행령 제59조).

예를 들어 농지14) 일부에 주택을 건축하려면 건축에 필요한 부분만큼 땅 일부의 형질을 바꾸어야 한다. 전이나 답이었던 지목을 ‘대’로 바꾸어야 하는 것이다15). 그러나 농사 중에 잠시 쉬기 위한 원두막 같은 것을 설치했다면 지목변경을 하지 않고 사용할 수 있다.

부지, 획지, 토지, 필지, 지목 그리고 대지의 개념과 범위 ⓒ이재인

1필지 1대지

「건축법」에서 규정하고 있는 ‘대지’는 각 필지()로 나눈 토지를 말한다.

‘대지()’란 「측량·수로조사 및 지적에 관한 법률」에 따라 각 필지로 나눈 토지를 말한다.

< 「건축법」 제2조 제1항 제1호>

이 규정의 의미는 하나의 대지는 원칙적으로 하나의 지번을 가진다는 ‘1필지 1대지 원칙’을 의미하며, 이는 1필지로 구성된 대지가 건축 허가단위라는 것을 의미한다. 건축 허가단위로서 ‘대지’는 도로와의 관계(「건축법」 제44조), 이격거리, 건폐율16)ㆍ용적률17) 산정에서 중요한 기능을 하는 개념이다.

1필지 1대지 ⓒ 이재인


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